Как внедряется модульное строительство

По материалам статьи «Making modular construction fit», от экспертов из McKinsey & Company

Сборка модулей на стройплощадке происходит быстрее и требует меньше трудозатрат (по сравнению с традиционными методами строительства). Консалтинговая компания McKinsey & Company провела исследование, которое показало, что модульные технологии могут позволить строителям ускорить сроки реализации всего жизненного цикла проекта на 20-50% при снижении затрат до 20%. Кроме того, модульные проекты проще реализовывать на городских стройплощадках, поскольку они требуют меньше места для хранения и подготовки материалов.

Несмотря на эти очевидные преимущества, модульный подход в строительстве с трудом завоёвывает признание в Северной Америке. Менее 4% нынешнего жилого фонда США построено с использованием модульных технологий, в то время как в Японии этот показатель составляет 15%, а в Финляндии, Норвегии и Швеции — 45%. И, несмотря на амбициозные планы развития модульных компаний, проведённый McKinsey & Company анализ последних исторических прогнозов роста североамериканских игроков рынка модульного строительства показывает лишь их скромный рост (Рис. 1).

Что-то не складывается

Почему игрокам на рынке модульного строительства не удалось убедить традиционный строительный сектор США в необходимости более широкого внедрения своих технологий? Эксперты из McKinsey & Company считают, что большая часть проблем возникает на стыке между модульными компаниями и более широкой строительной экосистемой.

Преимущества модульных зданий заключаются в индустриализации ключевых строительных задач. Представители модульных компаний стремятся стандартизировать, оптимизировать и автоматизировать крупные шаги цепочки ценности, представляя здания больше как продукт, а не как проект. Чтобы добиться этого, компании должны обладать лучшими производственными возможностями, включая сложные цифровые платформы проектирования и экономичные, эффективные производственные линии.

В результате компании, занимающиеся модульным строительством, часто считают себя в первую очередь проектно-технологическими организациями. Это чётко прослеживается в том, как эти компании презентуют себя потенциальным заказчикам. Описание их производственных систем на сайтах обычно представлено на фоне изображений экранов компьютеров и визуализаций автоматизированного проектирования (САПР). Генеральные подрядчики, напротив, обычно рассказывают о своём опыте в непосредственной реализации проектов.

Однако модульное строительство — это всё же строительство. Для каждой модульной системы нужен застройщик, готовый её купить, проектировщик, способный её реализовать, банк, готовый её профинансировать, и квалифицированная бригада, готовая её установить. Каждая из этих заинтересованных сторон должна понимать требования, предъявляемые к модульным системам. И, что особенно важно, каждая из них должна разделять преимущества этого подхода.

Участники рынка модульного строительства, игнорирующие эти жизненно важные процессы, могут столкнуться с проблемами, которые скомпрометируют их ценностное предложение или даже поставят под угрозу жизнеспособность их бизнеса. Рассмотрим же некоторые из этих распространённых проблем и постараемся определить пути их решения.

Конструкции с повышенным запасом прочности

Стандартизация позволяет модульным компаниям использовать эффективные технологии серийного производства. Однако конструкция, достаточно надёжная для любого применения, неизбежно окажется чрезмерно усложнённой для большинства случаев. Например, в многоэтажных зданиях нагрузки на верхние этажи значительно ниже, чем на нижние. Поэтому традиционные технологии строительства предусматривают различные технические характеристики для разных этажей. В конструкциях, где используются штабели повторяющихся модулей, напротив, принято придерживаться единой спецификации, оптимизированной с учётом наибольших нагрузок. Такое несоответствие может привести к увеличению стоимости материалов и снижению конкурентоспособности модульных конструкций.

Компании могут решить проблему избыточного усложнения конструкций, используя методы проектирования под заданную стоимость. Это позволяет оптимизировать характеристики и спецификации материалов для отдельных модулей до их изготовления, благодаря чему избыточное использование стали, дерева и бетона сводится к минимуму. Один из участников североамериканского строительного рынка снизил содержание стали в модулях до 30% в ходе предпроизводственного анализа конструкции за счёт того, что квалифицированная команда инженеров-стоимостников разработала варианты одного и того же изделия с высокой, средней и низкой нагрузкой. Это позволило снизить затраты на сырьё, а также сократить время изготовления, транспортные расходы и затраты на сборку.

Неэффективный монтаж

Поскольку модульные строительные системы всё ещё редко встречаются в США, лишь немногие подрядные организации знакомы с ними. Это может свести на нет преимущества модульной системы. Например, монтажники, специализирующиеся на опалубке из бетона и дерева, могут выделить на модульном проекте больший, чем это необходимо, запас по срокам просто из-за отсутствия опыта работы с объёмными блоками.

Поскольку своевременное и бюджетное выполнение проекта приносит явный успех, ведущие модульные компании инвестируют в собственные стратегии управления проектами. Они нанимают опытных специалистов строительной отрасли для работы с подрядчиками, контроля за реализацией проектов и решения проблем на местах. А знания и опыт этих специалистов они используют для постоянного совершенствования своей продукции, процессов и коммерческих подходов.

Неэффективные результаты строительно-монтажных работ также могут быть самопродуцирующимися, часто во имя повышения общей прибыли. Модульные системы отлично подходят для строительства повторяющихся и штабелируемых зданий, например, однотипных квартир или общежитий. Однако с их помощью будет довольно сложно воплотить элитные проекты. Кроме того, они подвергаются высокой конкуренции на рынке, где заказчики многоквартирных жилых домов всё больше стремятся к индивидуальным дизайнам.

Однако вместо того, чтобы пытаться приспособить свои стандартизированные компоненты к рыночным нишам, требующим индивидуального подхода, ведущие участники рынка модульного строительства могут сохранять приверженность старым стратегиям и сконцентрироваться на проектах с элементами цикличности, чтобы минимизировать сроки сдачи проекта и максимизировать рентабельность. Или же они могут оставить доводку и адаптацию конечной системы на усмотрение девелоперов и заказчиков.

Недостатки бюджета

Модульное строительство — это особенно капиталоёмкий подход в и без того капиталоёмкой отрасли. Не имея длительного опыта успешного применения, участники строительной отрасли часто присуждают этой технологии категорию высокого риска (по сравнению с традиционными методами строительства). Это означает, что для подстраховки владельца здания и «снижения риска» модульным компаниям следует предоставлять дополнительные оборотные средства под гарантии выполнения работ.

Ведущие традиционные строительные фирмы понимают, что деньги управляют всем. Они, как правило, прекрасно справляются с управлением оборотным капиталом, ведут эффективную закупочную деятельность и обладают надёжными процессами управления заказами на изменение. Участникам модульного рынка следует задуматься над выстраиванием похожих бизнес-моделей. Потому что получать прибыль как строительная компания и действовать при этом как технологическая компания — не самая перспективная стратегия по ведению бизнеса.

Тем не менее производители модульных систем могут найти альтернативные способы по выстраиванию рабочих процессов. Некоторые компании уже работают со своими финансовыми партнёрами над разработкой поэтапного подхода к залогу, при котором до половины залога по проекту выдается после изготовления модулей, а оставшаяся часть — по завершении проекта.

Нестабильные производственные линии

Производственные линии лучше всего работают при постоянном спросе и высокой загрузке. Однако по своей природе строительство — это нестабильная и изменчивая отрасль. Это несоответствие постоянно беспокоит руководство модульных компаний. Стремление загрузить простаивающие производственные мощности заставляет некоторые компании заключать контракты с низкой стоимостью или участвовать в тендерах на проекты на территориях, где из-за высоких затрат на логистику и найма рабочей силы значительно снижается прибыль.

Чтобы обеспечить свои заводы работой, модульные компании могут применить более разумный подход к развитию бизнеса. Некоторые ведущие участники рынка уже используют современные аналитические инструменты, позволяющие им лучше определить стоимость строительства в различных регионах. Например, стоимость квадратного фута одного и того же типа бетонных конструкций может быть на 28% выше в Калифорнии по сравнению с Техасом. Когда компании хорошо понимают состояние местного рынка, они могут сосредоточить свои усилия по развитию бизнеса в наиболее благоприятных для их продукции регионах.

Ведущие участники рынка модульного строительства также прилагают все усилия для развития долгосрочного сотрудничества с проектировщиками, застройщиками, генеральными подрядчиками и основными заказчиками. Было замечено, что при установлении партнёрских отношений с генеральным подрядчиком модульные компании увеличивают количество побед в тендерах на 15%. Наличие перспективных заказов позволяет модульным компаниям оптимизировать свою продукцию и развивать производственные возможности. Это полезно и для всей строительной отрасли в целом: для того, чтобы модульное строительство стало промышленно развитой альтернативой, способной составить реальную конкуренцию традиционным методам, стратегическое взаимодействие между производителями модульных конструкций и застройщиками крупномасштабных объектов может оказаться критически важным.

Сила партнёрства

Совместная работа над несколькими проектами приносит значительные выгоды всем заинтересованным сторонам. Например, сотрудничество с проектировщиками на ранних этапах позволяет обеспечить возможность применения модульных технологий строительства в реализации конструкционного плана здания. Исследования McKinsey & Company также показывают, что повторное сотрудничество с генеральными подрядчиками на последующих этапах приводит к более высоким и стабильным показателям рентабельности проектов.

Участники модульного рынка также сталкиваются с призывами разделить часть прибыли от успешных проектов со своими партнёрами. Как недавно сказал один из руководителей крупной американской строительной компании: «Генеральные подрядчики обещают, что модульное строительство быстрее и качественнее, а также менее затратно. Мы видим, что затраты снижаются, но не для всех. Выгоду получает не реальный владелец зданий, а компания-поставщик модульных компонентов».

Для того чтобы полностью оправдать свои обещания относительно скорости и стоимости, компаниям, производящим модульные конструкции, придётся приложить больше усилий для обеспечения того, чтобы выгода от применения этих конструкций принесла прибыль всем участникам рынка, включая владельцев, монтажников и конечных пользователей. В отрасли, которая исторически выживала за счёт «узкой» маржи, такая гибкость может оказаться решающим фактором в укреплении долгосрочных партнёрских отношений.

Выиграть может каждый

Для участников рынка модульного строительства преодоление этих проблем может открыть новый этап ускоренного роста. Это принесёт пользу не только сектору модульного строительства, но и остальной строительной отрасли и обществу в целом, разочарованному задержками и превышением бюджета в реализации инфраструктурных проектов.

Для застройщиков и генеральных подрядчиков модульные системы могут обеспечить ускоренную сдачу проектов, повышение прибыли и увеличение конкурентоспособности в городах и регионах, которые всё больше заботятся об окружающей среде.

В то же время эти города и регионы могут использовать преимущества модульных технологий для строительства более доступного жилья на более безопасных и небольших строительных площадках. Кроме того, строительство такого жилья может обеспечить хорошие рабочие места для более широкого круга специалистов, в отличие от реализации традиционных проектов.

Модульное строительство в России

На панельной дискуссии, прошедшей на «Российской строительной неделе-2023», генеральный директор компании «ПИК СЗ» Иван Поландов выступил с докладом, который послужил подтверждением тому, что крупные российские предприятия могут производить высококачественные модули. Он указал, что в рамках программы реновации жилищного фонда в Москве компания «ПИК» уже ввела в эксплуатацию 55 многоквартирных жилых домов. При этом продолжается строительство еще 52 домов. Иван Поландов подчеркнул, что реализовать такой объём строительства стало возможным благодаря цифровизации и автоматизации процессов, а также использованию модульных конструкций.

В качестве примера индустриализации строительства он привёл заводское изготовление сантехнических модулей. Эксперт отметил, что компания значительно увеличила производство таких модулей и повысила их качество до уровня, где вероятность человеческих ошибок сводится к минимуму. В следующем году планируется запуск новых мощностей по производству сантехнических модулей, которые будут применяться на всех объектах реновации, строящихся компанией «ПИК». А благодаря деятельности Главгосэкспертизы по разработке норм для операций по строительству модульных конструкций, другие российские предприятия смогут успешно освоить данную технологию.