Как сделать своё здание «умным»?

Когда речь заходит об «умных зданиях», можно предположить, что технологии информационного моделирования (BIM/ТИМ) являются основой для этих систем. На самом деле только около 15-25% зданий являются по-настоящему «умными», считает Лукас Кьюзак из Glider Technology. Ещё 30-40% эксплуатируются с помощью систем управления зданием (BMS), а остальные 40-50% практически не оснащены цифровой инфраструктурой. При этом такая ошеломляющая доля объектов остаётся за гранью дискуссии об «умных домах» вовсе не потому, что их нельзя цифровизировать.

Эти здания по-прежнему генерируют и содержат ценную информацию. От журналов технического обслуживания и показаний счётчиков до планов этажей — все эти данные зачастую хранятся разрозненно по несвязанным таблицам, PDF-файлам и бумажным документам. В итоге эксплуатирующие организации вынуждены заниматься реактивным управлением, а не проактивной оптимизацией. Рассказываем, как изменить ситуацию к лучшему и сделать первые шаги в сторону превращения вашего здания в «умное».

Почему «умные здания» выгодны

Согласно исследованиям экспертов из McKinsey & Co, цифровые инструменты могут снизить общие затраты на проект до 45%, а инструменты на основе ИИ — сэкономить 25-40% бюджета по выполнению задач, связанных с управлением имуществом. Кроме того, Мэтью Марсон из JLL подсчитал, что каждый $1, инвестированный в технологии «умных зданий», приносит около $3 прибыли в течение пяти лет. С такой статистикой становится сложно игнорировать пользу инновационных систем управления.

Впрочем, эти результаты достигаются не за счёт ярких 3D‑моделей, а благодаря созданию базы хорошо структурированных, доступных и связанных между собой данных. Неэффективное использование информации является одной из основных причин, по которой многие объекты рискуют оказаться «устаревшими» и неспособными соответствовать стандартам ESG и другим нормативным требованиям.

«Умное здание» vs «умный дом»

Сегодня в медиа можно встретить несколько терминов, описывающих современные методы и инструменты управления недвижимостью: «умное здание», «интеллектуальное здание», «умный дом». Существует ли между ними разница и в чём она заключается?

Первые два понятия равносильны и подразумевают внедрение инновационных цифровых систем на уровне всего здания: жилого многоквартирного дома, отеля, бизнес-центра и пр. Третье же описывает инструменты в более ограниченном контуре — квартире или частном доме.

Рассмотрим их более подробно, опираясь на 4 критерия:

1.Цель

Умное здание — это система взаимосвязанных датчиков и устройств, которая использует собираемые ими данные для повышения эффективности объекта недвижимости.

Умный дом — также является сетью инновационных устройств, собирающих информацию, однако для того, чтобы повысить комфорт конкретной группы людей.

2.Внедрение

Умное здание — если вы стремитесь воплотить самые современные технологии в новом объекте, то система должна быть разработана ещё на этапе проектирования.

Умный дом — можно получить через небольшой ремонт или покупку мелких технических устройств в квартиру или коттедж.

3.Принятие решений

Умное здание — большинство процессов автоматизируется, нередко с применением искусственного интеллекта (ИИ), который способен анализировать данные в реальном времени и оперативно регулировать работу инженерных сетей.

Умный дом — все решения принимает человек. Пользователь анализирует собранные показатели, а затем изменяет настройки в соответствии со своими предпочтениями.

4.Стоимость

Умное здание — требует крупных финансовых вложений из-за масштаба системы и количества её компонентов.

Умный дом — лампочки, розетки и термометры обойдутся в небольшую сумму, доступную для большинства людей.

Первые шаги к «умному зданию»

Чтобы сделать здание «умным», вовсе не обязательно воссоздавать его в BIM‑среде. Вам просто нужно соединить и понять информацию, которой вы уже располагаете.

Соберите данные из всех возможных источников. Это могут быть показания из BMS-программы, таблицы в Excel, записи в журналах о техническом обслуживании, PDF-файлы, планы этажей и пр. Главное — поместить всё в одной базе, к которой у вас будет постоянный доступ с возможностью управления.

Следующие шаги довольно просты:

1. Миграция и очистка — оцифруйте бумажные записи. Переименуйте и пометьте файлы, чтобы их было легко найти, удалите дубликаты и старые версии
2. Консолидация — сохраните всё на одной безопасной платформе со встроенными инструментами поиска и аналитики
3. Структура — постройте информационную модель актива (AIM). Она станет основой для более умной и эффективной эксплуатации здания

В результате вы получите интеллектуальную базу данных с описанием ваших активов, которая поможет отслеживать и анализировать состояние объекта в полном контексте.

Такое структурирование информации позволяет принимать более качественные решения, выявлять тенденции, определять необходимость в проведении технического обслуживания и даже прогнозировать производительность инженерных сетей. При этом команды смогут обмениваться сведениями без потери их точности. Дополнительную пользу принесут облака точек и сферические панорамы, предоставив визуальный контекст без использования сложной BIM‑модели. Они обеспечат чёткий и ясный обзор фактического состояния объекта, что поможет в его эксплуатации.

Технологии информационного моделирования лучше подключать постепенно, по мере обслуживания здания и расширения базы данных. А когда потребуются капитальный ремонт или модернизация системы, 3D‑модель принесёт свою пользу. Не стоит внедрять технологии лишь для галочки — BIM прежде всего опирается на структурированные данные.

«Умные здания» в России

В России развитие предложений в категории «умных зданий» находится на достаточно высоком уровне. Среди недавних примечательных кейсов — внедрение платформы для управления инженерными сетями в отеле «Астория» в Санкт-Петербурге. Она помогла модернизировать исторический объект согласно современным требованиям комфорта, не нарушая при этом его облик.

Другой продукт — система интеллектуального учёта ресурсов NEKTA, которая позволяет следить за расходом электроэнергии, тепла, воды и газа, а также контролировать уровень освещённости, влажности, CO2 и многое другое. На рынке есть и предложения, направленные на решение более узкоспециализированных задач. Разработкой таких программ занимаются, например, в «Лартех» и «СОДИС ЛАБ».

Заключение

Старые здания имеют огромный потенциал и при грамотном управляющем могут работать так же хорошо, как и новые, интегрированные с самыми передовыми технологиями. «Умная» эксплуатация объекта заключается в том, чтобы понять смысл уже имеющихся данных и использовать их для принятия более эффективных решений.

Создавая структуру, вы раскрываете ценность вашей информации и переходите от реактивного управления к проактивной, основанной на данных деятельности. Именно это и открывает путь к цифровизации зданий, проектировщики которых изначально не задумывались о цифровых технологиях.