BIM-данные в девелопменте: от анализа до реализации

Цифровая трансформация в девелопменте становится все более актуальной, потому что позволяет оптимизировать процессы проектирования и строительства, а также улучшить взаимодействие между участниками проекта и повысить качество документации.

В этой статье мы рассмотрим кейс о практическом опыте использования BIM‑данных на одном из проектов со стороны девелопера, включая основные задачи, достигнутые результаты и выявленные перспективы развития. Автором доклада стала Решетнякова Кристина, руководитель проектов цифровой трансформации в девелопменте в ГП ПИК, в рамках отраслевого мероприятия BIM‑завтрак.

Значение BIM‑данных для современных компаний

Применение информационных моделей в девелопменте позволяет значительно улучшить процесс принятия решений, облегчить управление рисками и наладить мониторинг строительства. Сегодня кроме проектировщиков BIM‑модель также используют:

• Банки: модель служит источником данных для финансово-технического аудита и мониторинга
• Государственные органы: информационное моделирование применяется в проектах реновации и госзаказах, при проведении экспертизы
• Подрядчики: в основном используют модель для автоматического расчёта объёмов работ и материалов, а также для формирования план-графика строительных работ

Другими словами, информационная модель стала важным инструментом не только для реализации этапов строительного проекта и вовлечённых в этот процесс компаний, но и для других сфер экономики.

Истоки проекта

Решетнякова объяснила, что раньше процесс заключения контрактов на строительно-монтажные работы (СМР) в ГП ПИК имел несколько этапов и мог длиться довольно долго: проектная документация передавалась подрядчикам в формате PDF и DWG, на основании чего они формировали технико-коммерческое предложение. После проверки отделом ПТО обнаруженные ошибки возвращались подрядчикам для корректировки, и процесс повторялся до тех пор, пока все данные не соответствовали всем требованиям точности.

Руководство приняло решение максимально сократить все этапы, чтобы от подготовки проектной документации до момента заключения договора на СМР проходило как можно меньше времени. Для выполнения этой задачи требовалось повысить точность и наполненность данных BIM‑модели и отладить методы работы:

«Мы решаем проблему не только длительного формирования контракта, но и экономим трудозатраты непосредственно отдела ПТО, ускоряем процесс для подрядчиков и нивелируем проблему с тем, что периодически возникает разночтение по данным объёмов материалов и работ», — подчеркнула эксперт.

Исходные данные и задачи

Затем спикер описала данные, доступные на начальном этапе. Несмотря на состав, требовалось дополнить информацию в каждом из пунктов:

• Объёмная BIM‑модель, достаточно детализированная для выпуска проектной и рабочей документации. Тем не менее модель нуждалась в доработке для того, чтобы на её основе можно было формировать контракты на строительные работы
• Шаблон технико-коммерческого предложения в виде Excel-документа, куда вручную заносились объёмы и стоимость материалов
• Сервис для хранения реестров материалов и работ, с постоянно обновляющимися данными

Основная задача заключалась в том, чтобы связать это всё воедино и автоматизировать процесс формирования контрактов. Для этого нужно было насытить модели данными (без увеличения трудозатрат проектировщиков), организовать выгрузку объёмов из модели и интеграцию этих данных с реестром материалов и работ и автоматизировать их привязку между различными сервисами.

Реализация проекта и результаты

Специалистами ГП ПИК была создана связанная система, где BIM‑модель выступала в качестве основного источника данных. Затем они выгружались в несколько специализированных сервисов, в которых выполнялась привязка немоделируемых элементов и объёмов материалов и работ, а также автоматическое формирование технико-коммерческого предложения на основании актуальных данных о стоимости материалов и работ.

Человеческое участие сводилось к минимуму: отдел ПТО лишь проверял итоговый результат на соответствие, после чего оформлялся контракт на строительные работы.

В результате удалось достичь следующих результатов:

• Автоматическая генерация контрактов

Процесс формирования контрактов стал значительно быстрее и точнее, что позволило использовать его на более чем 17 жилых комплексах.

• Отслеживание ошибок

Система автоматически выявляет ошибки в данных, минимизируя влияние человеческого фактора.

• Систематизация базы материалов и работ

Привязка данных по единым правилам позволила сократить реестр работ и сделать стоимость контрактов более прогнозируемой.

• Экономия времени и трудозатрат

Сокращение количества этапов подготовки документации и автоматизация процессов позволили существенно снизить трудозатраты всех участников проекта.

Проблемы и ограничения

Несмотря на успехи, в проекте были выявлены некоторые проблемы. Так, не все подрядчики готовы работать с высокодетализированными моделями, особенно те, кто продолжает использовать 2D‑технологии. Также модель содержит не все данные, которые могут быть включены в контракт, такие как услуги по охране или аренда техники. А для нестандартных объектов или муниципальных проектов система требует адаптации.

Что в итоге?

BIM‑данные играют важную роль на всех этапах проектирования и строительства, позволяя улучшить взаимодействие между участниками процесса и снизить трудозатраты. Несмотря на то, что внедрение BIM требует дополнительных ресурсов, эти затраты оправдываются на этапе строительства и эксплуатации объекта.

Среди основных преимуществ использования BIM‑данных в девелоперских проектах Кристина Решетнякова выделила:

• Повышение качества рабочей документации за счёт контроля выгрузки данных из BIM‑модели
• Возможность интеграции с отделами закупок, продаж и приёмки работ
• Систематизацию реестра работ и материалов и повышение прогнозируемости затрат благодаря инструментам автоматизации
• Экономию времени и трудозатрат при формировании контрактов

В перспективе в ГП ПИК планируют использовать BIM для контроля бюджета на ранних стадиях проекта.

«Теперь за счёт выгрузки объёмов материалов на ранних стадиях можно отследить превышение заложенных лимитов и внести изменения в проектную документацию до старта строительства, что сэкономит время, деньги и нервы всем участникам процесса», — отметила спикер.